Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin vergisel yönleriyle incelenmesi ve muhasebe uygulama örneği - Tak, Ali Ramazan (My University, 2018)
ÖZETÖzel inşaat faaliyetlerinden olan arsa payı karşılığı inşaat yapım faaliyeti son zamanlarda sıklıkla uygulanmasına karşın uygulamada konu ile alakalı bir takım sorunlarla karşılaşılmaktadır. Çalışmamızın amacı arsa payı karşılığı yapım faaliyetinin hukuki boyutu göz önünde tutularak vergi, maliyet ve muhasebe yönleri ile birlikte incelenmesi ve örnek bir muhasebe uygulamasının ele alınmasıdır. Bu amaç etrafında konumuzun üst başlığı olan inşaat öncelikle ele alınmış olup arsa payı karşılığı inşaat faaliyetinin kavramsal ve teorik altyapı ve incelemesinin ardından konunun daha iyi irdelenebilmesi için vaka çalışması yapılarak örnek bir uygulama üzerinden arsa payı karşılığı inşaat faaliyetinin ilk aşamasından son aşamasına kadar olan süreç uygulama üzerinden pratik bilgilerle ifade edilmiştir.Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi herhangi bir kanunda açıklanmamış olup Borçlar Kanununda açıklanan Eser Sözleşmesi ve Taşınmaz Satış Vaadi unsurları bünyesinde barındıran iki tipli karma sözleşme olarak kabul edilmiştir. Kanunda bu konu ile ilgili özel bir düzenlemeye yer verilmemesi çeşitli sorunlara yol açtığı gözlemlenmiştir. Özellikle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin niteliği ve vergilendirilmesindeki düzenlemeler genel hükümlere göre yapılmaktadır. İnşaat faaliyetinin özel bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat yapım faaliyeti için sözleşmenin niteliğinden başlayarak vergilendirme hususuna kadar özel bir düzenlemeye ihtiyaç duyulmaktadır.İÇİNDEKİLERSayfa No.TABLO LİSTESİ .......................................................................................................... İXKISALTMALAR ........................................................................................................... XGİRİŞ ............................................................................................................................... 1BİRİNCİ BÖLÜMİNŞAAT İŞLERİ İLE İLGİLİ TEMEL BİLGİLERVE GENEL AÇIKLAMALAR1.1. TEMEL KAVRAMLAR ..................................................................................... 41.1.1. Yapı ve Yapım ................................................................................................ 41.1.2. İnşa ve İnşaat .................................................................................................. 51.1.3. Arsa ................................................................................................................. 51.1.4. Bina ................................................................................................................. 51.1.5. Onarım ............................................................................................................ 61.1.6. Şantiye ............................................................................................................ 61.1.7. Müteahhit ........................................................................................................ 61.1.8. Taşeron ........................................................................................................... 71.1.9. Hakediş ........................................................................................................... 81.1.10. Taahhüt ........................................................................................................... 91.1.11. İnşaat İşletmeciliği .......................................................................................... 91.1.12. İnşaat İşletmeleri ............................................................................................ 91.1.13. İnşaat İşletmecisi .......................................................................................... 101.2. İNŞAAT TÜRLERİ ........................................................................................... 101.2.1. Menkul İnşaatlar ........................................................................................... 101.2.2. Gayrimenkul İnşaatlar .................................................................................. 111.3. İNŞAAT FAALİYETLERİNİN TÜRLERİ .................................................... 111.3.1. Özel İnşaat Faaliyetleri ................................................................................. 111.3.1.1. Satmak Maksadı ile Yapılan İnşaatlar ..................................................... 12vi1.3.1.2. Satma Amacı Dışında Kendi İhtiyacı ve Kullanımı için Yapılan İnşaatlar ...................................................................................................... 131.3.1.3. Kat Karşılığı Yapılan İnşaatlar ................................................................ 141.3.2. Taahhüt Şeklinde Yapılan İnşaat Faaliyetleri ............................................... 151.3.2.1. Yıllara Sari İnşaat Taahhüt ve Onarım Faaliyeti ..................................... 191.3.2.2. Yıllara Sari Olmayan İnşaat Taahhüt ve Onarım Faaliyeti ..................... 201.4. İNŞAAT MUHASEBESİ VE ÖZELLİKLERİ ............................................... 201.4.1. İnşaat Muhasebesi Tanımı ............................................................................ 211.4.2. İnşaat Muhasebesinin Özellikleri ................................................................. 221.5. İNŞAAT İŞLETMELERİNDE MALİYET SİSTEMLERİ, MUHASEBEVE KÂRIN BELİRLENMESİ ........................................................................................... 22İKİNCİ BÖLÜMARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ İLE İLGİLİ GENEL AÇIKLAMALAR, MUHASEBE SİSTEMİ VE VERGİLENDİRİLMESİ2.1. ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ...................................... 302.1.1. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Tarifi ........................................... 302.1.2. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Unsurları ..................................... 342.1.3. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Çeşitleri ...................................... 362.1.4. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Şekli ............................................ 382.1.5. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Sona Ermesi ............................... 422.2. ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİNDE MALİYET HESAPLARINA KISA BİR BAKIŞ ........................................................................... 492.3. ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİNDE MALİYETLERİN MUHASEBELEŞTİRİLMESİ .................................................................................... 512.4. ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİNDE TUTULACAK DEFTERLER ................................................................................................................ 512.4.1. Vergi Usul Kanunu Gereği Tutulması Gereken Defterler ............................ 522.4.2. Bayındırlık İşleri Kontrol Yönetmeliği Gereğince Tutulması Gereken Defterler ...................................................................................................................... 532.5. ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİNİN VERGİLENDİRİLMESİ ............................................................................................. 552.5.1. Arsa Payı Karşılığı İnşaat İşlerinde Sözleşme Taraflarının Gelir Vergisi Karşısındaki Durumu .................................................................................................. 57vii2.5.1.1. Arsa Sahibinin Gelir Vergisi Karşısındaki Durumu ............................... 582.5.1.2. Yüklenicinin Gelir Vergisi Karşısındaki Durumu .................................. 602.5.2. Arsa Payı Karşılığı İnşaat İşlerinde Sözleşme Taraflarının Kurumlar Vergisi Karşısındaki Durumu .................................................................................................. 622.5.2.1. Arsa Sahibinin Kurumlar Vergisi Karşısındaki Durumu ........................ 622.5.2.2. Yüklenicinin Kurumlar Vergisi Karşısındaki Durumu ........................... 632.5.3. Arsa Payı Karşılığı İnşaat İşlerinde Sözleşme Taraflarının Katma Değer Vergisi (KDV) Karşısındaki Durumu ......................................................................... 642.5.4. Arsa Payı Karşılığı İnşaat İşlerinde Sözleşme Taraflarının Diğer Vergi ve Harçlar Karşısındaki Durumu ..................................................................................... 672.5.4.1. Arsa Payı Karşılığı İnşaat İşlerinde Sözleşme Taraflarının Emlak Vergisi Karşısındaki Durumu ............................................................................................... 672.5.4.2. Arsa Payı Karşılığı İnşaat İşlerinde Sözleşme Taraflarının Damga Vergisi Karşısındaki Durumu ............................................................................................... 692.5.4.3. Arsa Payı Karşılığı İnşaat İşlerinde Sözleşme Taraflarının Harçlar ve Belediye Gelirleri Karşısındaki Durumu ................................................................. 702.5.4.3.1. Tapu ve Kadastro Harçları ................................................................... 712.5.4.3.2. Noter Harçları ...................................................................................... 722.5.4.3.3. Belediye Gelirleri ................................................................................ 73ÜÇÜNCÜ BÖLÜMARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT FAALİYETİNDE İZLENEN SÜREÇ VE ÖRNEK BİR MUHASEBE UYGULAMASI3.1. ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT FAALİYETİNDE İZLENEN SÜREÇ ........................................................................................................................... 753.1.1. Arsa Sahibi ve Yüklenicinin Arsa Payı Karşılığı İnşaat Faaliyeti Konusunda Karar Vermesi ............................................................................................................. 753.1.1.1. Arsa Sahibinin Yüklenici Adayı Hakkında Bilgi Toplaması .................. 763.1.1.2. Yüklenicinin Sözleşmeye Konu Olan Taşınmaz Hakkında Bilgi Toplaması ................................................................................................................ 773.1.2. Yüklenicinin Müteahhit Yetki Belgesi Alması ............................................ 793.1.3. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Faaliyeti Taraflarının Sözleşme Esasları ve Paylaşım Konusunda Mutabakata Varması ve İnşaat Planlaması ............................... 813.1.4. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Yapılması ................................... 823.1.5. Yapı Ruhsatı Alınarak İnşaat Faaliyetinin Başlaması .................................. 833.1.6. Arsa Payı Karşılığı Temlik İşlemi ve Teminat ............................................. 853.1.7. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Faaliyetinde Kat İrtifakının Kurulması .............. 85viii3.1.8. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Faaliyetinin Tamamlanması ve Yapı Kullanım Belgesinin Alınması .................................................................................................... 863.2. ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT FAALİYETİ ÜZERİNE ÖRNEK BİR UYGULAMA ................................................................................................................ 883.2.1. Uygulamanın Amaç ve Yöntemi .................................................................. 893.2.1.1. Uygulamanın Amacı ............................................................................... 893.2.1.2. Uygulamanın Yöntemi ............................................................................ 893.2.2. Uygulamaya Konu Olan İşletmenin Tanıtılması, Bilgi ve Verilerin Paylaşılması................................................................................................................. 903.2.2.1. İşletmenin Tanıtılması ............................................................................. 903.2.2.2. Uygulamaya Ait Bilgi ve Verilerin Paylaşılması .................................... 903.2.3. Uygulamanın Muhasebeleştirilmesi ve Uygulamada İzlenen Sürecin Paylaşılması............................................................................................................... 102SONUÇ ........................................................................................................................ 120EKLER ........................................................................................................................ 126KAYNAKÇA ............................................................................................................... 143

ABSTRACTDespite the fact that the construction activity of the private construction activities is frequently applied in recent times, there are some problems related to the subject in practice. The purpose of our study is to examine the cost of the plot share together with tax, cost and accounting aspects considering with the legal aspect of the construction activity and to take a sample accounting application. The construction, which is the top title of the subject, has been taken into consideration firstly, and after the conceptual and theoretical infrastructure and examination of the construction activity, the case study is carried out in order to investigate construction activity better and the process from the first stage to the last stage of construction activity, has been expressed in practical information.The land ownership construction contract has not been disclosed in any form and it is accepted as a two-type mixed contract which is included in the Incorporation Act and Immovable Sale Promotion elements explained in the Debt Law. It has been observed that the absence of a specific regulation on this issue leads to various problems. In particular, the provisions of the construction contract and the regulations on taxation are made according to the general provisions. A special arrangement is required for the construction of the construction plot, which is a special type of construction activity, starting from the nature of the contract to taxation.
Keywords: Arsa payı karşılığı inşaat faaliyeti; Construction contract in return for floors; Construction contracts; Gayrimenkul mülkiyeti ve vergilendirme; Gayrimenkul yatırımı; İnşaat sözleşmeleri; kat karşılığı inşaat sözleşmesi Construction activity in return for land share; Real estate investment; Real property and taxation; Turkey; Türkiye