6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun çerçevesinde konut satışlarında satıcının ayıptan sorumluluğu - Yolcu, Fatma Zeynep Altıner (My University, 2018)
6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun (TKHK), önceki Kanun’dan farklı olarak projeden satışa sunulan inşaat sözleşmelerine ilişkin ön ödemeli konut satışı başlığı altında hükümler getirdi. Bu sayede tamamlanmış konutların yanısıra, henüz proje ya da inşa aşamasında olan konutlara ilişkin uygulamada benimsenen sözleşmeler bazı yönleriyle yasal düzenlemeye kavuşmuş oldu. Tüketicilerin, ifanın ayıplı olarak sunulması halinde, başvurabilecekleri haklar ve bu haklara başvurabilmek için aranan şartlar, TKHK’nun ayıptan sorumluluğa ilişkin hükümlerine tabidir. Hüküm bulunmayan hallerde ise, Türk Borçlar Kanunu hükümleri tamamlayıcılık görevini üstlenir. 6502 S. TKHK düzenlenirken, Kanun Koyucu’nun, Avrupa Birliği Direktifleri ile uyum sağlama hedefini gözetmesi, satıcının ayıptan doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlerde de etkili olmuştur. 6502 S. TKHK’nun satış sözleşmelerinde ayıptan sorumluluğuna ilişkin hükümleri, Tüketici Malları Satım Sözleşmeleri ve İlgili Garantilere İlişkin 25 Mayıs 1999 tarihli 1999/ 44/ AB Direktifi gözetilerek düzenlendi. Ancak ilgili Direktif, taşınır mallara ilişkin hükümler içermektedir, taşınmaz mallar ise Direktif’in uygulama alanına girmemektedir. Direktif’in hükümlerinin taşınmaz mallar gözetilerek düzenlenmemiş olması, bu Direktif’ten esinlenilmiş ayıptan sorunmluluk hükümlerinin, konut amaçlı taşınmaz satışları için ayrıca yorumlanmasını gerektirmektedir. Çalışmamızda, Kanun’un ilgili hükümlerini Direktif ışığında yorumlayarak, gerek tamamlanmış, gerekse henüz tamamlanmamış konutlar için nasıl uygulama alanı bulması gerektiğini belirlemeye çalıştık.

Law No. 6502 on Consumer Protection, unlike the previous Law, has regulated the contracts related with off-plan sales of residential real estate projects under the title of prepaid residential sales. In this context, besides the completed houses, the contracts adopted in practice regarding the houses which are still in the project or construction phase have been regulated in some aspects. The rights to which consumers can apply if they are served in bad faith and the requirements to apply for them are subject to the provisions of the Consumer Protection Act defect liability. In cases where there is no provision, the provisions of Turkish Code of Obligations undertake the task of complementing them. While the Consumer Protection Act was being regulated, the Law Maker’s objective to comply with the European Union Directives was also influential in the provisions on the liability of the seller. The provisions of the Consumer Protection Act relating to liability in sales contracts have been drawn up in accordance with Directive 1999/ 44/ EU of 25 May 1999 on Consumer Goods Sales Agreements and Related Guarantees. However, the relevant Directive contains provisions relating to movables, while immovable property does not fall within the scope of application of the Directive. The fact that the provisions of the Directive are not drawn up with the objective of regulating immovable property requires that the provisions of the preamble arising from this Directive be interpreted separately for the sale of real estate for residential purposes. In our work, by interpreting the relevant provisions of the Law in the light of the Directive, we tried to determine how to find the application area for completed or not yet completed residential units.
Keywords: Ayıp; Consumer; Consumer protection; Contracts; Defect; Konut Amaçlı Taşınmaz Mal; Law and legislation; Residential Real Estate; Sale Contract; Satış Sözleşmesi; Sözleşmeler; Turkey; Tüketici; Tüketicinin korunması; Türkiye; Yasa ve yasama