Kira sözleşmesinde kiracının ayıptan doğan hakları - Baltalı, Gülşen (My University, 2010)
KİRA SÖZLEŞMESİNDE KİRACININ AYIPTAN DOĞAN HAKLARI Kiralananın teslimi sırasında mevcut olan veya sözleşme devam ederken sonradan ortaya çıkan ayıplar nedeni ile kiracının ayıbın giderilmesi, bedel indirimi, sözleşmeyi sona erdirme ve tazminat talep etme şeklinde dört seçimlik hakkı bulunmaktadır. Kiracının Bu haklardan tazminat talebi dışındaki 3 hakkını kullanabilmesi için kiralayanın (kiraya veren) ayıpların oluşmasında bir kusurunun bulunmasına gerek yoktur. Yani kiralayan ayıpların doğumunda kusurlu olsun ya da olması kiracı bu 3 seçimlik haklarını kullanabilir. Ancak kiracının tazminat talep edebilmesi için kiralayanın ayıpların doğumunda kusurunun bulunması gerekir. Kiracı, bedel indirimi ve sözleşmeyi sona erdirme hakkını sadece önemli nitelikteki ayıplarda kullanabilir. Kiralanandaki ayıp ister önemli olsun ister önemsiz olsun ayıbın giderilmesini ve tazminat hakkını kullanabilir. Önemli ayıp, giderilmesi için yüksek miktarlarda masraf yapılması gereken ayıplar olup önemsiz ayıp, giderilmesi küçük miktarlarda masrafı gerektiren ayıplardır. Kiracının, seçimlik haklarını kullanabilmesi için muayene yükümü bulunmamaktadır ancak ayıpları fark ettiği anda vakit kaybetmeden bu ayıpları kiralayana ihbar etmelidir. İhbar etmezse ayıptan doğan haklarını kullanamaz. Kiracının ayıptan doğan hakları yenilik doğurucu hak niteliğindedir. Bu yüzden kiracı hangi hakkı seçtiyse o hakkı kullanabilir, daha sonradan seçtiği bu hakkı değiştirip başka bir hakkı seçemez. Kiracının ayıptan doğan hakları bir sözleşme ile sınırlandırılabilir ya da ortadan kaldırılabilir. Ancak ayıp kiracının veya onunla birlikte yaşayanların sağlığı için ciddi bir tehlike oluşturacak nitelikte ise veya ayıpların doğumunda kiracının hilesi varsa bu sözleşme geçerli olmaz. IN THE LEASE AGREEMENT THE TENANT’S RIGHTS BY REASON OF THE DEFECET Because of the defects, which is at the time of delivery of the existing leasehold estate or arise during the contract, the tenant has four optinal rights. These are; •Elimination of defects •Reduction of cost •Termination of a contract •Seeking demage Except of seeking damage, for using the other three rights from tenant’S four optinal rights, the landlor’s defecet is not neccessary to the formation of defects. In other words the landlord is defective or not defective in the formation of defects, the tenant can use the other three optinal rights except of seeking damage. But, for seeking damage, the landlord must be not defective in the formation of defects. The tenant can use the rightof cost reduction and the right to terminate the contract only for important defects. Whether the defect of the leasehold estate is important or unimportant, the tenant can claim for damages or elimination of defects. The defect, which must be done the high amount of expenses in order to eliminate , is important. The defect, which requires small amounts of cost to eliminate, is unimportant. In order to use optinal rights, the tenant does not have any obligation to examination. When the tenant has noticed the defective, he/ she must immediately notify the landlord. If the tenant does not notify the landlord, he/ she can not use optional rights in consequence of defect. In accordance with the defect of leasehold estate is an inovating right. Therefore the tenant must use just the chosen right. The tenant can not change the right to pre-chosen or can not choose the other rights. The tenant’s rights may be restricted by a contract or eliminated. This Agreement will not be a valid contract in the case that the defect constitues a serious danger for the teanant's health or health of living with tenant, or in the case that teanant had already a deception for the origination of the defect.
Keywords: Hukuk; Kira Sözleşmeleri; Özel Hukuk