Kat malikinin bağımsız bölümü devir mecburiyeti - Demir, Levent (My University, 2011)
KAT MALİKİNİN BAĞIMSIZ BÖLÜMÜ DEVİR MECBURİYETİ (ÖZET) KMK m.25, “Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hâkimden isteyebilir.” hükmüne amirdir. Hükümde, kat sakinleri arasında huzurun sağlanması amaçlanmaktadır. Yargıtay, hükmün “istisnai hallerde ve son derece zorunlu olan durumlarda uygulayabileceği” kanaatindedir. Devir mecburiyeti için bir takım koşulların varlığı gerekir. Her şeyden önce kat maliki, kendisine düşen yükümlülüklere aykırı davranmış olması gerekir. Bu davranışların diğer kat maliklerinin haklarını çekilmez derecede çiğnemiş olması gerekir. Çekilmez derecede ihlalin olup olmadığını hâkim takdir eder. Ancak KMK m.25/ III’de belirtilen hallerin varlığı halinde çekilmezlik şartının gerçekleştiği varsayılır. Devir davası için pay ve sayı çoğunluğu ile alınmış muteber bir kat malikleri kurulu kararı gereklidir. Bundan sonra devir mecburiyetine karar verilmesi istemiyle dava açılacaktır. Devir mecburiyetinden bahsedilebilmesi için yükümlülüklerini savsayan kimsenin kat maliki olması gerekir. Yargıtay, KMK m.25’in sınırlı ayni hak sahiplerine karşı uygulanamayacağı kanaatindedir. Dava hakkı, hakları çekilmez derecede ihlal olunan kat malikine aittir. Davayı tüm kat malikleri birlikte açabileceği gibi her kat maliki tek başına da açabilir. Davanın konusu, davalıya ait arsa payının davacıların arsa payına göre devrine yöneliktir. Bağımsız bölümün üçüncü şahıslara satılması istenemez. Dava hakkı, dava açma kararının öğrenildiği tarihten itibaren altı ay, herhalde hakkın doğum tarihinden itibaren beş yıl geçmekle veya dava sebebi ortadan kalkmakla düşer. Bu süreler, hak düşürücü süredir. Davacı, bağımsız bölümün hükme en yakın tarihteki değerini bankada üçer aylık vadeli hesaba yatırıldığına dair makbuzu mahkemeye ibraz ettiğinde devir bedelinin işlemiş faizi ile birlikte davalı kat malikine verilmesine ve bağımsız bölümün arsa paylarına göre davacılar adına devrine karar verilecektir. MANDATORY TRANSFER OF THE FLAT OWNERSHIP KMK Art. 25 states “In the event one of the flat owners breach the rights of the other flat owners in an intolerable manner, by breaching its duties and obligations according to this code, they may request the judge the transfer of such flat owners’ title to them.” This provision aims to secure the peace amongst the flat owners. The Court of Appeals is of the opinion that “such mandatory transfer may be the case only in exceptional and extremely inevitable situations”. Some conditions are requested for the application of such mandatory transfer. First of all, the flat owner should have breached its duties and obligations. This breach must be intolerable for other flat owners. It is the judge’s duty the determine whether the breach is intolerable or not. However, the brach is assumed to be intolerable in the conditions stated in KMK Art. 25/ III. A valid decision should be taken by the flat owners with qualified majority, in order to file the case for the transfer of the ownership. Following this decision the case will be filed. The duties and the obligations arising from the code must be breached by the flat owner. The Court of Appeals is of the opinion that KMK Art 25 can not be applied against owners of restricted rights in rem. The right to file the case belongs to the flat owner who’s rights are intolerabely breached. The case can be filed by all the flat owners or each flat owner can file the same. The subject of the case is the transfer of the defendant’s flat ownership to the plaintiffs in proportion to their shares of ownership. It i,s not possible to request the transfer of the defendant’s ownership to third persons. The right to file the case is subject to a limitation period of 6 months starting from the date of acquaintance to the flat owners decision and 5 years from the date of the intolerable breach. The right to file the case shall abate in the event the breach is recovered. These periods are strict prescription periods. The Court shall decide that the ownership is transferred to the plaintiffs in proportion to their shares of ownership and the determined price of the flat is paid to the defendant with accrued interest, with the condition that the plaintiff present the bank receipt related to the money deposited to a 3 month maturity time deposit bank account.
Keywords: Hukuk; Özel Hukuk