Gayrimenkul Değerleme Yöntemleri ve Bir Uygulama

Abstract

Ekonomik anlamda insan yaşamında önemli bir yere sahip olan gayrimenkuller ilk yaşamın başladığı dönemlerde sadece korunma, barınma amaçlı düşünülmekteyken günümüz insan yaşamında korunma ve barınma ihtiyacının yanında iktisadi bir araç olarak görülmektedir. Günümüz ekonomi piyasasında insanlar başlarını sokabilecekleri, barınabilecekleri bir gayrimenkule sahip iken ayrıca yatırım amaçlı olarak gayrimenkullere yönelmeyi tercih eder duruma gelmişlerdir. Bu gelişmeler gayrimenkul sektöründe kredi, krediye bağlı olarak ipotek, faiz gibi kavramları oluşturmuş ve yatırımcılar ekonomik alanda oldukça etkisi bulunan bu III kavramlar üzerine yoğunlaşmışlardır. Bunlarla birlikte gayrimenkullerin yasal ve hukuki durumları da yatırımcıları ilgilendiren en önemli konular olmuşlardır. Tüm bu gelişmeler neticesinde yatırımcıların gayrimenkule yatırım yapabilmesini kolaylaştırabilmek üzere dünyada ve ülkemizde çeşitli standartlar oluşturulmuş ve benimsenmiştir. Dünyada ve ülkemizde yatırımcının ve finans kuruluşlarının zarara uğramamaları için satın alacakları gayrimenkullere yönelik değer tespitinin yapılması amacıyla gayrimenkul değerleme raporları söz konusu ulusal ve uluslararası standartlar ışığında hazırlanmaktadır. Bu çalışmada da gayrimenkul değerleme raporunun temelini oluşturan kavramlar, değerleme süreci, standartlar ile değerleme yöntemleri üzerinde durulmuş ve son bölümde en sık kullanılan “emsal karşılaştırma yaklaşımı, gelir indirgeme yaklaşımı ve maliyet yaklaşımı” yöntemleri kullanılarak örnek bir değerleme çalışması yapılmıştır.

While the real properties, which have an important place in human life in an economic sense, were being considered only for protection and housing, they are conceived today as an economical tool in addition to protection and housing needs. In today's economy, while the people have a real property to reside and take shelter, they also tend to prefer real properties for investment purpose. These developments have created the concepts such as a loan, mortgage, and interest, depending on the loans, in the real property sector and the investors have focused on these concepts which have a considerable effect in economic field. However, the statutory and legal status of the real properties has become one of the most important issues of concern to investors. V As a result of all of these developments, various standards have been created and adopted in the world and also in our country in order to facilitate investors to make the investment in real properties. In order to prevent the loss of investors and financial institutions both in the world and in our country, real property valuation reports are prepared in the light of national and international standards for the purpose of valuation of the real properties to be purchased. In this study, the concepts underlying real property valuation report, valuation process, the standards and valuation methods have been emphasized, and in the final chapter, example valuation work has been made using “equivalent comparison approach, income reduction approach and cost approach” methods which are widely used.