Türkiye’de gayrimenkul yatırım ortaklıklarıyla ilgili yapısal problemler ve geleceğe bakış

Abstract

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları ilk olarak 1960 yılında ABD'de ortaya çıkmıştır. Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının kurulmasındaki en temel amaç yatırımcılara büyük ölçekli ticari gayrimenkullerin veya ipotekli borçların mülkiyetinden fayda sağlama şansını vermektir. Bunun yanında GYO'lar vergiden muaf tutarak yatırımcıların daha büyük bir getiri elde etmelerini sağlanmıştır. Böylelikle, geniş bir yatırımcı grubu daha önceleri sadece büyük kaynaklarla yapılabilen yatırım fırsatlarını değerlendirilebilir hale gelebilecektir. Bunun için ilk adım 1960 yılında Başkan Eishenhower'ın GYO'ya yönelik Vergi Hükümleri'ni kanuna geçirmesiyle atılmıştır. Geçen 40 yıl içinde temel hükümlerde bir değişiklik olmamış ancak bazı iyileştirmeler yapılmıştır. Ülkemizde henüz beş yıllık bir geçmişe sahip olmalarına karşılık GYO'lar özellikle finansman kaynaklarının kısıtlı olduğu gayrimenkul sektörüne kurumsal sermayenin girebilmesi ve büyük ve nitelikli projelerin hayata geçirilebilmesi için önemli yatırım araçlarıdır. Hisselerinin en az %49'u halka açık olan GYO'lar, gayrimenkul yatırımlarının en temel dezavantajı olan likidite problemini ortadan kaldırmakta ve aynı zamanda bireysel ve kurumsal yatırımcıların tasarruflarını ortak bir havuzda biraraya getirerek yüksek gelir elde edilebilecek büyük gayrimenkul projelerinin gerçekleştirilmesini mümkün kılmaktadır. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO), gayrimenkule ve/ veya gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarına yatırım yapmak amacıyla kurulmuş portföy yönetim şirketleridir. GYO'lar, geleceğin gayrimenkul sektörünü şekillendirecek profesyonel yatırım şirketleri olarak son yıllarda finansal piyasalarda görülen en önemli yeniliklerden birisidir. Üç tür GYO vardır. Bunlar: -Belirli bir projeyi gerçekleştirmek amacıyla süreli, -Belirli alanlarda yatırım yapmak amacıyla süreli veya süresiz -Amaçlarında bir sınırlama olmaksızın süreli veya süresiz. Sadece bir projenin yatırımını gerçekleştirmek amacıyla tebliğde yer alan şartları taşımak koşuluyla gerçek ve tüzel kişiler GYO kurabilir ve bu amaç gerçekleştikten sonra faaliyete son verilebilir. Ülkemizde GYO'ların ana amacı finansman problemi yaşayan gayrimenkul sektörüne kaynak yaratmaktır. Halka açılma ile toplanan fonların gayrimenkul sektörüne yönlendirilmesinin yanısıra, kısıtlı birikimleriyle verimli bir gayrimenkul yatırımı yapamayan tasarruf sahiplerinin yaratılan değer artışından faydalanmalarını sağlamaktır. Bunun yanısıra GYO'lar ile ülkemizde, kurumsal ve profesyonel bir yatırımcı tabanı oluşturmak ve bugüne kadar çeşitli imkansızlıklar yüzünden devam edegelen ve yetersiz kat karşılığı kooperatif ve benzeri oluşumlara alternatif ve şeffaf bir model yaratmak amaçlanmıştır. - REITs were created in USA to provide investors with the opportunity to participate in the benefits of ownership of larger-scale commercial real estate or mortgage lending, and receive an enhanced return, because the income is not taxed at the REIT entity level. This means that a diverse range of investors can realize investment opportunities otherwise available only to those with larger resources. This opportunity first became available when President Eisenhower signed the real estate investment trust tax provisions into law in 1960. The basic proivisions of this law remain unchanged, although there have been a number of improvements to the law over the past 40 years. REICs have a history of only for years in Turkey. Nevertheless they represent an important means of attracting corporate capital into our country's real-estate industry, whose financing instruments are at present quite limited. They can also provide opportunities to realize large scale and better-quality projects to life. REICs are required to offer at least 49% of their shares to the public at large. They eliminate the problem of liquidity, which is the most serious disadvantage faced by real-estate investment. A the same time, they make it possible to pool the saving of individual and corporate investors and channel them into large-scale real-estate projects capable of generating high rates of return. A real estate investment company (REIC) is a portfolio-management company that has been founded to manage a portfolio consisting of real estate properties that are the principal subject of its business and/ or of capital-market instruments that are backed by such properties. REICs are professional investment companies that will shape the real-estate business of the future and, in that respect, they repsenet one of themost important innovations to appear in financial markets in recent years. There are three types of REICs: -Limited-term REICs that are formed to realize a particular project -Limited or unlimited-term REICs that are formed to invest in particular areas -Limited or unlimited-term REICs that are formed without any restrictions on their object and scope. Provided they comply with the conditions set forth in the Capital Markets Board's regulation governing real estate investment trusts, real persons and legal entities may set up a REIC in order to undertake a single project: once that objective has been realized, the REIC can be dissolved. In Turkey, the main objective of REICs is to create soucres of funding for the real estate industry, which is also based on macroeconomic problems. Through public offerings of shares, REICs gather funds and channel them into the real-estate industry. In addition, they also make it possible for small-scale investors who would not normally invest their limited savings in real estate to take advantage of the high returns that are generated. Another objective of REICs is to create a base of corporate and professional investors in real estate in Turkey, thereby developing a more transparent and efficient model for real-estate financing than the present ones.