Gayrimenkul yatırım ortaklıklarında finansal yapı, büyüme, strateji ve portföy teorisi prensiplerinin gayrimenkul portföyüne uygulanması

Abstract

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO), Türkiye'deki sermaye piyasalarında kısa bir geçmişe sahip olduğu ve bu geçmişinde ağır ekonomik krizlerle tanıştığı için, gerek kurucuları ve yöneticileri ve gerekse yatırımcılar tarafından ümit edilen performans, likidite ve güvenilirlik farklarını ortaya koyamamışlardır. GYO'lar sermaye piyasalarının değişkenliğinden, en az halka açık diğer kuruluşlar kadar etkilenmektedirler (GYO hissesi almış olmak, diğer hisse senetlerine sahip olmaktan farklı değil, diğer bir deyişle GYO hissesi gayrimenkul değil). GYO'lar genelde büyük grupların ellerindeki gayrimenkulleri sattıkları ve geri kiraladıkları kuruluşlar olagelmişlerdir. Bu eğilime, ekonomideki durgunlukta proje geliştirmenin verimsizliği de eklendiğinde, büyüme politikaları, yatırımları ve gelir kompozisyonları belirlenmiş, reel olarak analiz edilebilir GYO'lardan oluşan bir GYO sektörü oluşmasının zaman alacağı görülmektedir. GYO'ların gayrimenkul ve inşaat sektörüne kalite ve ekonomik canlılık getirmesi beklenmektedir. GYO'lar, gayrimenkul talebi ve kullanımındaki değişikliklere uyum sağlama ve hatta yeni eğilimler yaratma potansiyeline sahiptir. GYO'lar, gayrimenkul yatırımcılığının gelecekteki şeklini belirlemelidir. Yatırım portföylerindeki yeri itibarıyla GYO'lar, gayrimenkulun ve getirisinin verdiği güveni, hisselerine tam olarak yansıtabildiklerinde, daha sağlam ve uzun vadeli yatırım aracı olabileceklerdir. GYO'nun yatırım aracı olarak öne çıkması, finansal yapısına, portföy yapısına, portföyünün getiri-risk dengesine ve değer yaratıp yaratamadığına bağlıdır. Bu çalışmanın amacı; GYO'nun finansal yapısındaki temel başlıkları ele alarak gelir yaratma mekanizmalarını ve büyümenin nasıl sağlandığını aktarmak; günümüzde GYO'ların sorunlarını ele alıp bazıları için çözüm önerilerinde bulunmak, portföy oluşturma ve yönetim stratejilerine değinmek, GYO'ların gayrimenkul portföyünün oluşturulması ve yönetiminde, Modern Portföy Teorisi'nin temel prensiplerinden yararlanılabileceği konusunda örnekler verip önerilerde bulunmaktır. Bu kapsamda gelişmiş ekonomilerdeki GYO'larla ilgili bilgiler verilmiş ve karşılaştırma imkanı sağlanmaya çalışılmıştır. Birinci bölümde çalışmanın kapsamı, amacı ve yöntemi aktarılmıştır. İkinci bölümde kısaca GYO'nun tanımı, fonksiyonu ve yapısı anlatılmış, büyümenin dinamiklerinden bahsedilirken, GYO'nun gelir yaratma şekilleri açıklanmış ve bu gelirlerin, büyümeyi sağlamaya yönelik değerlendirilme yöntemleri ele alınmıştır. Bölümün son kısmında ise GYO'ların karşı karşıya olduğu riskler sınıflanmış ve kısaca açıklanmıştır. Üçüncü bölümde GYO'nun finansal analizi yapılarak, GYO yatırımcısının yapması gereken hesaplamalara ve sorması gereken sorulara değinilmiştir. Dördüncü bölümde, GYO'nun iki temel yatırım faaliyetine, gayrimenkul geliştirme (development) ve gayrimenkul edinme (acquisition) süreçlerine ayrıntısıyla değinilmiş ve GYO yatırımlarının değer yaratması için gerekli önemli noktalar vurgulanmıştır. ABD ve Avrupa'da GYO'nun gayrimenkul portföyünü oluşturmasında uygulanan portföy oluşturma ve çeşitlendirme stratejilerinden bahsedilmiş ve Modern Portföy Teorisi, gerekli detayda kısaca aktarılmıştır. Modern Portföy Teorisi'nin temel prensiplerinin, gayrimenkul portföyünün oluşturulmasında ve risk-getiri niteliklerinin takibindeki kullanılabilirliği ele alınarak, örnek çözümler yapılmış ve dikkat edilmesi gereken noktalar vurgulanmıştır. Gayrimenkul projelerinin risk analizi konusu, bu çalışmanın kapsamı dışındadır. Çözümlerde, örnek hayali gayrimenkul projelerinin, olasılık ve duyarlılık analizi sonuçları kullanılmıştır. Sonuçlar yorumlanmış ve gerçek hayattaki uygulanabilirliğine değinilmiştir. Bu konudaki öneriler, diğer olumlu etkileri ile birlikte, Sonuç ve Öneriler kısmında yer almıştır. Ayrıca, hesaplama yönteminin daha etkin uygulanabilmesi için gereken verilerden bahsedilmiş ve Türkiye'ye özgü veri eksikliklerine dikkat çekilmiştir. Eksik verilerin oluşturulmasına yönelik kaynak ve hesaplama yöntemi önerisi, Sonuç ve Öneriler kısmında yeralmıştır. Beşinci bölümde, yatırım portföyleri içinde GYO'nun ve gayrimenkulun yeri ve etkisi, gelişmiş ekonomilerle karşılaştırma yapılarak işlenmiştir. Günümüzde GYO'ların sorunlarına değinilmiş ve bu kapsamdaki öneriler, Sonuç ve Öneriler kısmında belirtilmiştir. Ayrıca bu bölümde GYO'ların geleceği ile ilgili görüşler değişik yönleriyle aktarılmış ve GYO'ların etkileri incelenmiştir. Sonuç ve Öneriler bölümünde, çalışma kapsamında ele alınan konulara paralel olarak GYO sektörü; yönetim, yatırım, faaliyet şekilleri gibi değişik açılardan değerlendirilmiştir. Değer yaratma ve yatırımcıya kazandırma perspektifinde eleştiriler yapılmış, olması ve olmaması gerekenler vurgulanmıştır. GYO sektörünün sorunlarına, gayrimenkule portföy bakış açısı getirilmesi gereğine ve analitik yöntemlerin önemine dikkat çekilmiştir. Portföy teorisinin temel prensiplerinin gayrimenkul yatırım portföylerinin oluşturulması ve izlenmesindeki kullanım alanları ve yöntemleri, bu çerçevede Türkiye'deki eksiklikler ve öneriler bu bölümde aktarılmıştır. Önerilerin aktarımında objektif olunmaya çalışılmış, sadece ele alındığı başlık kapsamında değil, sektörel etkileri ile vurgulanmaya çalışılmıştır. Ek A, B, ve C'de, GYO ve gayrimenkul sektörü ile ilgili güncel ve ilgi çekici bilgiler derlenmiştir.REAL ESTATE INVESTMENT TRUSTS' FINANCIAL STRUCTURE, GROWTH, STRATEGY AND THE APPLICATION OF BASIC PRINCIPLES OF PORTFOLIO THEORY TO PROPERTY PORTFOLIO Real Estate Investment Trusts (REIT) have a short history in Turkiye's capital markets. Due to heavy economic circumstances -which can be also called as a crisis at this stage- in their short history, they were not able to provide the anticipated performance, liquidity and reliability as an investment vehicle. REITs are sharply influenced by the volatility of capital markets as other securities are. REITs also became partnerships of holdings who sell their real estates to REIT and lease them back. In addition to founder group operations, the non-profitability of project development activities in economic slow-down results in a postponement of an analyzable REIT sector formation in growth policies, investments and revenue compositions. REITs have the high potential to adapt emerging new trends in real estate demand and usage. REITs will determine the future formation of investing in real estate. The high preference of REITs as an investment alternative depends on its value creating capability, financial structure and return-risk expectations of the portfolio. The goals of this thesis are; -to describe the growth and income generating mechanisms of REITs, -to touch on the current problems of REITs, -to explain portfolio structuring and managing strategies, -to examine the basic principles of portfolio theory in property portfolio structuring and managing. In the first chapter -that is the introduction- subject, objective and methodology of the study are explained. In the second chapter, REIT's definition, function and structure are given shortly and the growth dynamics of revenues of REIT's are explained. In the third chapter, the financial analysis of REIT has been made. In the fourth chapter, two main investment activities; acquisition and development have been touched on in detail and followed with the explanation of property portfolio structuring strategies in the USA and Europe. The Portfolio Theory's basic principles are summarized and thus the application of these principles to property portfolio structuring, managing and return-risk evaluation is focused through imaginary examples and calculations. The outcomes of these examples are interpreted and the real-life applications are put forth. In the fifth chapter, the real estate's and REIT's function and effect in mutual funds are vividly illustrated. Also current problems of REIT's in Turkiye are mentioned along their estimated future role functions. In the final chapter, the REIT sector is evaluated in terms of management and investment strategy. The importance of the analytical methods while making the investment decision is emphasized and the portfolio point of view to real estates and projects is highlighted. Consequently, the suggestions for using the basic principles of portfolio theory are shown along warning signs. In Appendices, the current and striking information about REITs and real estate sector is shared.